中古のビルやマンション、アパートは何年持つのでしょうか？
国税庁の定める耐用年数における住宅用の建物を例にとると、木造22年、鉄骨造34年（骨格材4ｍｍ以上）、鉄筋コンクリート造47年となっています。
昭和56年新耐震基準導入前の建物は「旧耐震建物」と呼ばれ、国においても耐震診断等の対策を呼びかけております。
立地が良ければ賃借する需要があるので、耐用年数以上の長きにわたり使われている現実もあります。日本は、いつ大きな地震が起こるかわかりません。今後は人口減少により、不動産価格の下落も考えられます。
いずれの建物も老朽化すれば相続含めどこかのタイミングで建替え、組換え、売却を考えることになります。建替えを行うには賃貸人の立退きを伴うこととなり、大変な労力とスキル、期間、資金を必要とします。よって、所有者が高齢になると難しくなります。
弊社では、売却するだけでは税金も大きいので、物件の組換えをお薦めしております。
組替える不動産については、このHPの不動産投資コーナーをお読みください。
中古ビル、マンション、アパートの保有におけるリスク
維持管理リスク
維持管理費用は年々確実に増大します。
賃料下落、空室リスク
賃料は一定のレベルまでは下落します。
立退きリスク
立退きには、労力、スキル、期間、資金が必要です。
不動産価格下落リスク
立地によりますが下落の可能性があります。
ブロッサムの中古ビル、マンション、アパート売却
01
入念な下調べによるメリット、デメリットの洗い出し
02
高く売るための賃付け等のアップ策（化粧）を施す
03
購入ニーズのありそうな30～50社に廻る
04
高値での購入意向のある数社に絞る
05
入札方式、もしくは、目標設定方式により高値追求
06
土地、建物案分のアドバイス（税理士の確認要）
07
秘密厳守
長期見通し
節税考慮
高く売れる
サービスの流れ
[ 01 ]
電話、メール
質疑応答
[ 02 ]
ご面談
お客様のご要望を
承ります
[ 03 ]
物件調査
および評価
[ 04 ]
方針打合せ
弊社からの
提案の確認
[ 05 ]
売却活動等
[ 06 ]
定期的
すり合わせ
事例
1 借地権付きビル 日本橋
リーマンショック、東日本大震災後の2011年に、日本橋に立地する借地権のビルの売却相談を大手不動産会社から受けました。7階のうち、1.2階が空室になっておりました。
当該不動産会社においても営業活動を精力的に行ったものの、マーケットが萎縮している時期に当り、借地権がネックとなり買い手がついておりませんでした。
弊社では、本業が堅調であり資力のある会社に絞って営業を行いました。現状は厳しいものの、日本橋の将来性が高いこと、底地部分が売却になっても利回りは下がるものの資産価値はむしろ上がることを説明し、理解していただき、売却に繋げました。
皆不安に陥っていた時でしたがリスクを数値化して説明出来たので、冷静な判断を導くことができました。
2 旧耐震ビルの区分 神田
本物件は昭和56年竣工の旧耐震建物で、1階から6階までが事務所、7階から上は住居となっていました。大阪のTさんは、その事務所部分を区分建物としてご所有でした。
本建物は、特定緊急輸送道路に面しているため、耐震診断の義務があり、かつ将来的に耐震補強をすることが望ましいとされています。それで悩んでいた折に、6フロアー中2フロアーが空室となってしまい、相談がありました。
耐震補強をするには、住居部分の所有者の承諾を得る必要もあり、簡単ではないので売却する方針としました。高く売るためにテナントを埋めたうえ売却することとしました。テナント付けが難航した場合の腹案として、立地を生かしてサービスオフィスを運営する案も考えておりましたが、その前にテナント付けは無事終わりました。
売却については、弊社のネットワークを生かし、本件のような案件にも精通した会社に購入の打診を行いました。売主は他の仲介会社にもお願いしておりましたが、弊社にて成約致しました。
